Kredit Hypothek und Regelungen zur Grundschuld

Mit einer Hypothek wird ein Grundstück pfandbrieflich belastet. Das heißt: Der Hypothekengläubiger, in den meisten Fällen die Bank, zahlt dem Hypothekenschuldner einen gewissen Geldbetrag, der ihn, den Hypothekengläubiger, temporär, also bis der kreditierte Betrag nebst aller Kosten zurückgezahlt wurde, zum Miteigentümer des beliehenen Grundstückes macht. Mit einer Hypothek sind also gewisse Forderungen des Hypothekengläubigers verbunden, meist in Form von Wertpapieren. Hypotheken werden in der Regel von Banken vergeben, darunter ins besondere von Bausparkassen, der öffentlich rechtlichen Grundkreditanstalt, von speziellen Hypothekenbanken und von anderen Realkreditinstituten.

Aus dem Vertrag einer Hypothek ergeben sich zwei Ansprüche seitens der Bank an den Hypothekgläubiger: ein persönlicher Anspruch aus dem Darlehen und ein so genannter dinglicher Anspruch aus der Hypothek, also dem Pfandbrief. Für die Bank ist eine Hypothek eine Schuldurkunde, durch deren Abschließung der Kreditnehmer dem Hypothekengläubiger pfandbrieflich ein Anteil an seinem Eigentum überschreibt; diese Überschreibung ist als Sicherheit der Tilgung der Schuld gedacht. In der Praxis kommt der Hypothek heute jedoch einer immer geringere Bedeutung zu, denn die meisten Banken bevorzugen mittlerweile die Grundschuld, die genau wie die Hypothek ein Grundpfandrecht ist, und als Sicherheit bei einem vergebenen Immobilienkredit entgegen genommen wird. Der Vorteil, zumindest aus Sicht der Bank, ist bei der Grundschuld, dass diese nicht so streng wie die Hypothek an das Bestehen einer Forderung gebunden ist, was man auch als akzessorisch bezeichnet.

Vereinfacht gesagt bedeutet das, die Bank kann die Grundschuld zum Beispiel auch als Absicherung für sonstige Verbindlichkeiten des Kreditnehmers benutzten, die mit dem Immobiliendarlehen direkt nichts zu tun haben müssen. Sowohl bei der Hypothek als auch bei der heute deutlich gängigeren Grundschuld wird in der Regel ein Brief ausgestellt, also ein Hypothekenbrief oder eben ein Grundschuldbrief. Der Grundschuldbrief dient zur leichteren Übertragung der Grundschuld, denn es ist nicht mehr zwingend erforderlich, eine Änderung im Grundbuch vorzunehmen, wie es bei der reinen Buchgrundschuld der Fall wäre. Aus Kundensicht wäre übrigens die Hypothek die „bessere“ Variante, eben wegen der strengen Akzessorietät, denn die Hypothek ist an die Forderungen aus dem Immobiliendarlehen gebunden.